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<<   作成日時 : 2012/04/15 09:45   >>

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4月15日、標準管理規約の改正に合わせて、平成13年からのマンション管理士・管理業務主任者試験の解説の見直しをしています。

 この改正標準管理規約では管理組合の役員資格を、以前は「現に居住している組合員」から変更して、単に「組合員」とした点は、過去の出題においても重大な変更点ですから本年度(平成24年)のマンション管理士・管理業務主任者試験を受験する方は、留意してください。

 また、各地のマンションでは年度を終えて、総会で新しく管理組合の役員を選任していることと存じますが、その役員のなり手がいなくて困っているでしょう。
そこで、提案です。

この際、規約を一気に変更して、役員に組合員でない外部の「マンション管理士」を入れたら如何ですか?

規約の解釈、区分所有法の解釈。管理会社との交渉など、僅かな出費で多くの悩みは、すぐに解決します。

「マンション管理士 香川事務所」 に一度相談ください!
アドレスは、
http://enjoy1.bb-east.ne.jp/~tk4982/jimusho/jimusho-top.html

です。

 また、マンション管理士・管理業務主任者試験の受験生もお気軽に、「マンション管理士 香川事務所」に問い合わせてください。

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◇マンション管理士とは◇マンション管理士とは、国家資格で、マンション管理組合に対してコンサルティングするための専門知識を持っています。専門知識には、マンション管理組合の運営についてや、建物構造上の技術的な問題などを示します。これらの知識によって、マンション管理組合や区分所有者に助言や指導を行うことができます。◇マンション管理士の業務◇マンション管理士の業務は、マンション管理組合や区分所有者へのコンサルティングですが、主に以下の2つに分類できます。(1)トラブルへの対応マンショ.. ...続きを見る
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コメント(5件)

内 容 ニックネーム/日時
香川先生
よろしければご意見等お聞かせください。
管理費のCDの為に昇降機保守を
製造メーカーから独立系へ変更を考えています。
独立系は現保守費の3割削減と格段に安くなりますが、
人件費抑制や純正部品ではなく代替品を使う等、品質に関わる点に皺寄せが来ないものかと懸念しております。
それとも、そもそもメーカ系が異常に高すぎるのでしょうか?
昇降機の保守
2012/04/18 23:05
いつもホームページを教科書として見させていただいております。
質問があります。
マンション管理士試験平成22年の第4問です。
規約で、その割合を定めることができないのは?という問題です。
答えは、敷地の持分割合になっております。
マンション標準管理規約第10条で、敷地及び附属施設の共有持分を別表3で示していることをどのように理解したらいいのかよくわかりません。
よろしくお願いします。
貫太郎
2012/04/20 07:58
昇降機の保守さんへ ご連絡ありがとうございます。
確認ですが、CDとはコスト削減ですね。
また、昇降機=エレベーターということと、その保守契約方式でのフルメンテナンス契約とPOG契約の違いも理解されていると思いますので省きます。
ご指摘のように、毎月の管理費の項目で、エレベーターの保守費はかなり高額なために、以前から多くの管理組合で経費節減での検討事項として取り上げられる項目です。そこで、独立系に見積を出させると、独立系は既存の製造メーカー系の保守体制に食い込むために、当然安く提案してきます。
既存体制を打破するためには、当初の提案では大体2割から3割程度、既存の価格より低くするのが、多くの新規参入企業の商売のやり方です。
そこで、ご懸念のように「安かろう、悪かろう」の話ですが、これだけは、残念なことに、委託先を変更して、結果を見ないことには判断ができません。
*メーカー系の保守費が高いのか? 
 これは、言い換えますと、価格はどう決まるか、その妥当性は? についてですが、現在問題になっている電力会社の電力使用料の値上げの例を持ち出すまでもなく、独占市場では、価格は、独占している企業の思いのままですが、同じサービスであっても、そこに競争があれば、提供者は値下げをします。
そこで、まず、お勧めできる方法としては、現在保守を委託しています、製造メーカー系に再度、詳細なレベルで、値下げが出来ないか、見積を出させてください。要は、管理組合として、市場は競争社会であり、保守会社の行為・対応を常にコスト意識を持って監視しているという態度を示して下さい。
*管理費は、自分たちのお金ですから、エレベーターの保守費用だけでなく、コスト意識を忘れずに他の委託費も見直しをするとまだまだ、経費の節減は可能ですよ。
マンション管理士 香川 です。
2012/04/20 16:28
貫太郎さんへ。

かなり細かく、マンション標準管理規約(以下、「標準管理規約」といいます)をご覧になっていますね。
ご質問は
〔問 4〕規約で、その割合を定めることができないものは、区分所有法及び民法の規定によれば、次のうちどれか。
正解:2 敷地の持分割合
ですが、他の説明は、ホームページのとおりですから、標準管理規約第10条に出てくる別表第3を見てみましょう。

この表の「敷地及び附属施設の持分割合」には、具体的に、どのような数字がはいるのでしょうか?

規約で定めた数字ですか?

そうではありません。ここの数字は、分譲契約時に決められた、xxx分のyyyが入るのです。

別表第3では、隣の「共用部分」と同じ表に記載されているため、規約で別段の定めができると思われたようですが、この標準管理規約を作成した人の考え方としては、敷地及び附属施設の方は、確認の目的で同じ表に持ってきただけのようです。
まったく、紛らわしい表ですね。
コメント第10条関係Aを参考にしてください。
解説者 香川です。
2012/04/20 17:07
香川先生
回答ありがとうございます。
やってみないとわからない。その通りです。
ただ、悪かったから、じゃ、元に戻すかと言うと、
それが出来ず(メーカー系は再契約に色々と条件をつけてきます)
少し困っています。

一応、メーカー系にも値段交渉とPOG契約での試算等お願いしましたが、
どちらも有効な見積もり結果ではありませんでした。
なので、独立系を選択した次第です。



その独立系は大手なので、
それなりのシェアと実績もあり、
問題ないとは思っていても、メーカー系との費用額の開きに少し戸惑いもあり、
ご相談させていただきました。

こちらとしては、その価格が妥当であれば良いのですが、
純正部品を使うこと一つ考えても、
メーカー系より安く出来るはずが無く(むしろ高くなるのでは?)、
結局は工賃等の人件費等を抑えることになるのでは?と思っています。

メーカー系が例えば中間マージン等の無駄なコスト構造での費用構造ならば、
独立系の安さも納得するのですが、
この点が外からじゃわからないので
費用の妥当性が少しでも把握できればと考えて相談させていただきました。

とりあえず、






再度、メーカー系に値段交渉するとともに、
独立系保守会社にこれら不明点を説明してもらうようにします。

いろいろとありがとうございました。
昇降機の保守
2012/04/20 22:58

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