目指せ! マンション管理士・管理業務主任者

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<<   作成日時 : 2009/10/13 09:37   >>

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10月13日、

★気軽に、書き込みをしてください。
 
 いよいよ、マンション管理士の試験(11月29日)、管理業務主任者の試験(12月6日)も近くなり、受験生の皆さんはラストスパートをかけていることでしょう。

 私が開設しています、「目指せ! マンション管理士・管理業務主任者」のサイトも1日150人を超える多くの利用者が訪れてくれて開設者としては、うれしいのですが、でも、ほとんどの利用者の反応がないので寂しい限りです。

 そこで、ご利用の皆さんにお願いです。

 私のサイトを利用されて、こうすれば、見やすいとか、ここはおかしいとか、お気づきの点があれば、この欄に書き込みをしてください。

 また、試験での悩みもあれば、お気軽に書き込みしていいですよ。

 まっています。

マンション管理士 香川事務所 もよろしく。


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コメント(26件)

内 容 ニックネーム/日時
昨年、マンション管理士、管理業務主任者に
挑戦するも、合格とはなりませんでした。

今年も挑戦するかどうか悩んでいた所
5月頃ここにたどり着きました。

解説が非常にわかりやすく
区分所有法の理解が深まりました。

重宝しています。

悔しさをバネに今年こそ合格を目指します!

大阪在住、見習い戦士より


見習い戦士
2009/10/13 14:23
書き込み有難うございます。

お褒めの言葉をいただき、恐縮です。
 
マンション管理士・管理業務主任者試験、今年は受かるといいですね。

 多くの受験生が、1点差に泣いています。

 不得意なところを、雑学的にでもカバーできると合格の可能性が広がるようです。

 区分所有法でも過去の問題でも、不明な点がありましたら、お気軽に、質問ください。

 良い知らせを、お待ちしてます。

TK4982こと管理人です。
2009/10/13 22:35
いつも見させていただいております。
ありがとうございます。
マンション管理士試験へ向けてがんばっているところです。
設備関係の勉強を何もしていません。というか何をどう勉強するかわかりません。
テキストを読んで過去問をすればよろしいのでしょうか。
お忙しいところ申し訳ございませんが、時間があるときにお教えいただければ幸です。
グリガデ
2009/10/15 13:13
お役にたって何よりです。

マンション管理士・管理業務主任者試験での「設備関係」の勉強についてですが、これについては、いい参考書が見当たりません。

 私の過去問題の分析
http://tk4982.hp.infoseek.co.jp/bun-hou.htm
を見てもわかるのですが、コンクリートなどは比較的よく出ていますが、常に新しい分野からの出題があります。

 市販されている多くの「マンション管理士・管理業務主任者」用の受験テキストでは対応できないのがこの分野です。

 そこで、参考になるかわかりませんが、私がした勉強方法としては、基本として、「マンション管理の知識」(住宅新報社刊)を読み、暇な時には図書館に行って建築・設備関係の本を幅広く読んで雑学的な知識を補充しました。
 そして、マンションを訪れて、実際に貯水槽や消防設備などを見ました。これは、文章だけでは記憶があいまいになるので、確認のためです。

 普通、設備などはあって当然で気にしないものですが、試験では出題されますので、建物の周りをよく見て、雑学的に知識を増やして、ほかの受験生との差をつけるより道はなさそうです。

 ご参考になったかどうかわかりませんが、これからもお気軽に、書き込みしてください。


 
マンション管理士 香川です。
2009/10/15 21:34
早速のご回答ありがとうございます。
明日から図書館へ行ってみます。
これからもよろしくお願い申し上げます。
グリガデ
2009/10/15 22:14
いつも拝見させていただいております。

市販の参考書より、詳しい解説で大変役立っております。

今年初めて、マン管と管理業務主任者を受験する予定ですが、敷地利用権全般に関する部分が難しく、過去問でいうと
・H16-マ-2
・H18-マ-3
・H18-マ-5
あたりが…

わかりやすいホームページ等があれば大変助かります。

よろしくおねがいします。
のも
2009/10/16 16:08
お褒めの言葉をいただき、作成者として励みになります。

「敷地利用権」についてのご質問ですが、ご指摘の平成18年のマンション管理士試験問3や問5、及び平成16年のマンション管理士試験問2は、解説にもありますように民法とも絡めた設問で難問でした。

 そこで、敷地利用権の解説のホームページをお探しとのことですが、残念ながら、敷地利用権を含めて、区分所有法を無料で解説をしているホームページは、私の「超解説 区分所有法」
http://tk4982.hp.infoseek.co.jp/kubun-frame.htm
以外には、
私の解説の基本となった、KZさんのホームページ
http://nakadein.hp.infoseek.co.jp/hourei/kubunsyoyuho.html
しか、知りません。

 私の「超解説 区分所有法」の中で、敷地利用権は「区分所有法第2条6項、同第22条」で解説をしています。また、試験でだされたテラスハウスも解説にいれていますので、ご利用ください。

 また、解説の中で、どの部分が分かり難いのか、解説が足りないのか、ご指摘をいただければ、検討いたしますので、お気軽に連絡ください。

 私のホームページが、「のも様」の合格の一助になれば、幸いです。



マンション管理士 香川です。
2009/10/17 11:24
お返事ありがとうございます。

KZさんのホームページ拝見させていただきました。

再度、条文を読み直してみたいと思います。

お忙しいところ、ありがとうございました。

多分、またご質問させていただくかと思います。

その際は、またよろしくお願いします。

のも
のも
2009/10/18 08:13
いつもホームページの解説を参考にさせて頂いております。
試験まであと1ヶ月ほど、ラストスパートで頑張ろうと思っています。

ある予想問題集を解いていて、どうしても分からないことがあり、ここで質問させて頂いてもよろしいでしょうか?

問:大規模滅失の復旧に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

肢2:大規模滅失の日から6ヶ月を経過しても復旧または建替え決議がなされず、一人でも買い取り請求権を行使した後においては、復旧または建替え決議を行うことはできない。

※本の名前を言ってしまうと「うかるぞマンション管理士直前模試2009」(週間住宅新聞社)です。第2回目の問11です。

解答には、この肢2は「正しい」とされています。
「区分所有法61条12項による。」と解説されています。

でも区分法を見ても、それらしいことは書かれていないと思います。
何より、61条12項の規定は、復旧することに反対の人をマンションから離脱させることによって、復旧決議をしやすくさせるという意図があると、自分は解釈していました。

本当にこの肢は「正しい」のでしょうか?正しいならばその根拠はどこにあるのでしょうか?
教えて頂ければ幸いです。
五右衛門
2009/10/20 23:06
字数が800字に制限されていますので、解説も簡単にします。 基本的に、市販されています例題に対する質問は、その業者の解釈や意図があるため、他の人が回答するには不明な点が多いので、該当の業者に問い合わせていただくのが筋ですが、そんな固いことをいわずにお答えします。
 区分所有法第61条12項の規定です。これは、建物の大規模滅失( 建物価格の2分の1を超える場合)があれば、区分所有者は単独では復旧ができません。そこで、6ヶ月以内に、集会を開いて特別多数で復旧か建替えかを決議するのですが、その決議がない時には、区分所有者は他の区分所有者に自分の室の権利を買い取るように請求できるものです。つまり、建物が滅失しても、長期に渡りほったらかしの場合、もうこんなマンションに住めないと判断した区分所有者は、他の区分所有者にマンションの室を売り渡して、そのマンションから出ていくことができます。
 そこで、五右衛門さんがおっしゃるような、「復旧に反対」の場合もあるのですが、「復旧には賛成だけどいつまでも何もしない管理組合に不満」があれば、
この権利を行使する場合もあるでしょう。
 なお、この設問のキーは、「一人でも買い取り請求権を行使した後においては、復旧または建替え決議を行うことはできない。」ですが、これを完全な正解とするには、疑問があります。かなりの説では、買取請求を受けても(買取請求権の行使があっても)、その後に集会を開いて決議ができると解釈されていますし、私も同意見です。「できない」と結論されていないということです。ここは、「できないこともある」の表現なら正解と考えます。 別途、私の「目指せ! マンション管理士・管理業務主任者」の過去問題、「平成19年 管理業務主任者試験 問37」や「超解説 区分所有法」の第61条以下の解説も、参考にしてください。


マンション管理士 香川 です。
2009/10/21 11:49
硬いことを言わずにお答え頂きましてありがとうございました。
今のところ自分の解釈していたとおりでいいのだろうと自信をもつことができました。きっと諸説あるようなところからの出題だったのですね。
このマン管試験というのは、過去問を見ても、市販の予想問題を見ても、正誤がグレーなところのすれすれの問題というか、なんとなくすっきりしないような肢がたまに見受けられるような気がします。割り切って勉強するしかないんでしょうねー。
また勉強していて分からないことがあった時は、ここで香川先生に質問させて頂きたいと思います。ありがとうございました。
五右衛門
2009/10/21 17:25
いつもお世話になっております。
勉強していて、疑問に思うことがあり、先生の見解をお聞かせ願いたく書き込みさせていただきます。
ある問題集に、下のような問題がありました。

「甲マンションにおいて、区分所有者Aが共同の利益に反する行為を行っている場合に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

肢1.他の区分所有者は、訴訟によらないものであれば、単独で、Aに対して、当該行為を停止するよう請求することができる。」
肢1は誤り(よって正解肢)

解説では、「他の区分所有者は、訴訟によらないものであっても、全員でなければ、区分所有者の共同の利益に反する行為を停止するよう請求することはできない(区分所有法57条1項)」とありました。

たしかに57条には「全員又は管理組合法人は・・・」と書かれておりますが、「全員でなければならない」とは書かれていません。
私は、この条文の解釈としまして「全員でなければ行使できないというわけではなく、保存行為として、一人で言ってもいいし、全員で言って「ヤメロ」と言ってもいいし、また保存行為なのだから、管理者も単独で停止請求することができる」と思っていました。(し、今も思っています。)
何故なら、訴訟外のことなんだから、共同利反行為者に、一人でだって停止請求くらいできるじゃないですか、フツー。外壁に穴あけてる人がいたら、見つけた途端、自分だったらすぐその人に「ヤメロよ」って叫ぶと思うし、それができないというなら、マンションの全員を呼んできてみんなで言わなきゃいけないというのなら、外壁の穴がどんどんひどくなるじゃないですか。
また実際、一人でも停止請求できると書かれている基本書もあるみたいです。
先生はどう思われますか?
是非ご教示下さい。
五右衛門
2009/10/27 23:06
鋭いご指摘です。五右衛門さんの勉強も佳境に入ったようですね。
まず、問題集での出題者のレベルと解説の方も不十分であるという問題もあるのですが、それはさておき。

*共同の利益に反する行為については、区分所有法第6条と同法第57条での、「全員」との関係が多くの
受験生を悩ませているようで、五右衛門さん以外にも問合せがありました。
それは、解釈によって、別の見解があるためです。

1.ある人は、マンションであっても、戸建の延長とみて、元々民法で認められた不法行為(民法第709条参照)などにより、
他の人から侵害を受ければ、被害者は、個人でも行為の差止請求は、可能であると考えています。

2.しかし、ある人は、マンションという(戸建と異なった特殊な)共同生活に入った以上、多くの
事柄は、もう個人ではできず、全員による多数決で決めなければいけないという考え方です。
ここでの「全員」とは「管理組合」とも考えてもいいでしょう。

*そこで、どちらの解釈に重点を置くかということですが、私は、1.の個人でも請求できる説に賛成です。
それは、五右衛門さんが例示されたように、壁に穴があいているのに、管理組合が怠慢で何の行動もとらない場合や、集会での決議ができない場合もありうるためです。
このような場合でも、個人での請求を認めないとすることは合理性がないと考えます。

簡単に述べましたが、私のホームページ「超解説 区分所有法」の区分所有法第57条の解説も参考になれば幸いです。
マンション管理士 香川 です。
2009/10/28 10:04
解説頂きましてありがとうごうざいます。
よく分かりました。
アカデミックなトコなんですね。
あと約1か月、ラストスパートで頑張ります。
また勉強していて壁にぶつかったらここで質問させて頂きます。
五右衛門
2009/10/28 17:54
こんばんは。問題集を解いていて、また疑問に思うことがあり、恐縮ですが訊いてみる次第です。
今回のは、そんなに大した疑問ではないですが、少々納得がいかないという程度なんですが。
問題:滞納管理費をめぐる支払督促に関する次の記述のうち、民法及び民事訴訟法の規定によれば、正しいものはどれか。
肢4.滞納管理費について消滅時効期間が経過する前に、管理組合が滞納管理費について支払督促の申立てをしたときには、滞納管理費の消滅時効は中断する。
解答=肢4は正しい(よって、正答肢)
解説:滞納管理費について消滅時効期間が経過する前に、管理組合が滞納管理費について支払督促の申立てをしたときには、滞納管理費の消滅時効は中断する(民法150条)。
ということなんですが、私が疑問に思うことは以下のとおりです。
疑問:申し立てをしただけで、時効が中断するのか?
@申し立てをしても、申立ての趣旨から請求に理由がないことが明らかなときは、民事訴訟法の規定により、その申立てが却下される場合もある。
Aそして何より、実務上、申し立てにより裁判所書記官が債務者に支払督促を発したとしても、実際問題、書留で送られるから、債務者が受け取らない場合や不在の状態が長く続いていて届かない場合が往々にしてあると思います。債務者が支払督促を受け取って初めて時効が中断されるのではないかと思うのです。
よって、「管理組合が滞納管理費について支払督促の申立てをしても、時効が中断されるに至らない場合もある」と私は思います。とすれば肢4は「正しい」とは言えないと思うのですが。
それともやっぱり、支払督促の申立てだけで、時効は中断するのでしょうか?
ちょっと考えすぎでしょうか?
先生はどう思われますか?
お忙しいところおそれいりますが是非ご教示下さいますようお願い致します。
五右衛門
2009/10/30 21:29
設問に「滞納管理費」と明記されていますから、上記@「請求に理由がないこと」はないですね、よく考えたら。
というわけで、Aの方の疑問のみでお願い致します。
五右衛門
2009/10/30 21:41
また、また例題からのご質問で、出題者の意図がどこにあるのか不明で回答が難しいのですが、ここを正解とするのは単純に、「支払督促の申し立て」が正当に成立し「効力が生じている」と考えてのことでしょう。

すると、民法で定める「時効の中断」(民法第147条以下参照)に「支払督促」が入っているかどうかについては、五右衛門さんも、理解されているように民法第150条の規定により、「支払督促」が成立していれば、時効の中断となります。

 それでは、「支払督促」が成立するにはですが、「支払督促」は債権者の請求で、簡易裁判所の書記官が通常の裁判によらず、債務者の言い分だけで債務の支払いを命じるため、必ず債務者に送達することが求められています。(民事訴訟法第388条参照)
通常の裁判では、送達できないときには、公示送達がありますが、「支払督促」では公示送達は認められていませんので注意してください。

そして、次の質問の、債務者が、1.受け取り拒否 や 2.住所不明の時 でも「支払督促」が送達されたに該当するのか、の点ですが、
これは、郵便制度も含んでかなり高度な問題ですが、要約的に説明します。

1.受け取り拒否 の場合は、多くの判例では、「送達」されたとみなされています。これにより、異議を申し立てて通常の裁判にするのか、そのまま支払うかは債務者の判断です。すると、時効の問題は、訴えの提起による時効中断の問題へ移っていきます。
2.住所不明 の場合は、債権者が債務者の住所や勤務先を探して簡易裁判所に知らせます。それでも債務者に届かなければ、この「支払督促」は、送達できないため、取り下げとして扱われますから、時効は中断しません。

 となり、設問は厳密に言うと、五右衛門さんの指摘のような疑問が生じますが、そこまで要求していないレベルではないでしょうか。
マンション管理士 香川 です。
2009/11/01 11:11
丁寧に解説下さいまして恐れ入る次第でございます。
多くの判例で、受取拒否は「送達」とみなされているのですね。またひとつ勉強になりました。
どうも予想問題というのをやっていると、必要以上に慎重になり、些細なことが気になってしまいますね。
多くの問題に触れようと思い、予想問題集を5冊ほど買い込んできてひたすら解いていますが、出版社によって、出題の感じや雰囲気がさまざまで、難易度も違う気がします。あと僅かしかありませんが、試験間際はインプット学習と過去問学習に徹しようと思います。
五右衛門
2009/11/02 21:44
こんばんは。誠に恐れ入りますが、またまた質問です。
区分所有法26条5項のことで聞きたいことがあります。
或る雑誌の誌上模試というのを解いていたら、こんなのがあったんです。
「管理者は、管理規約の規定によって支払督促の申立てを行った場合は、遅滞なく、その旨を区分所有者に通知しなければならない。」→○本肢のとおり。(区分所有法26条5項)
とのことです。
僕の記憶では、支払督促は、督促するほうが債権者、督促される方が債務者と呼ばれるんだったかと。
つまり支払督促の場合、原告ではないので、同法26条5項が適用されるということに若干の「?」が頭に浮かんでしまいました。
※債務者の異議申し立てにより、支払督促が失効し、通常の訴訟に移行した場合に初めて、同法26条5項の通知義務が出てくるのではないかと思いました。
大変恐縮ですが、是非またズバット教えて頂きたくお願い申し上げます。
五右衛門
2009/11/03 19:02
それでは、ズバットお答えいたします。

支払督促と裁判上の呼び名が分かれば、モヤモアが無くなりますかね。

*支払督促とは、簡単な手続きではありますが、債務者に支払を命じる”裁判”です。
そして、相手方から異議の申立てがない時、また異議の申立てを却下する決定が確定すると、支払督促は、”確定判決”と同じ効力を持ちます。
(民事訴訟法第396条参照)

ということは、管理者が支払督促を申立てすることは、この時点で、裁判でいう原告に当たります。すると、区分所有法の第26条5項の適用となります。

次に、
*裁判では、訴えを起こした方を「原告」、訴えを起こされた相手方を「被告」と呼びます。
それは、債権者であっても、債務者から訴えを起こされると被告になるということです。

 つまり、どちらが正しいとか、債権者・債務者とはまた異なった定義をもっています。

で、支払督促は、管理者が、支払督促の申立てを行った時点で、裁判上の”原告”となりますから、その場合は、遅滞なく、その旨を区分所有者に通知することになります。

*蛇足ながら、この設問に近いのは「平成13年マンション管理士試験 問7」あたりかな。
マンション管理士 香川 です。
2009/11/05 10:35
非常にスッキリしました!
支払督促は、手続き自体わりと簡単なようですが、その正体は、れっきとした裁判なのですね。
そういえば、今さらながら思い出しましたが、仮処分事件も「債権者・債務者」って呼びますもんね。
ご多忙中お答え頂きまして、ありがとうございました。
五右衛門
2009/11/06 17:22
いつもお世話になっております。とても勉強になります。
またしても質問で恐縮です。
このマン管・管業の勉強を始めた当初からずっと疑問だったことがあります。
それは被災マンション法のことなんですが、

分割請求について・・・

政令で定める災害により全部が滅失した区分所有建物に係る敷地共有者等は、(中略)その政令の施行の日から起算して一月を経過する日の翌日以後当該施行の日から起算して三年を経過する日までの間は、敷地共有持分等に係る土地又はこれに関する権利について、分割の請求をすることができない。

とありますが、この施行の日から1か月というのは何なのでしょう?
施行の日から1ヶ月間は、分割請求できるということですよね。
災害後、一番大変な時期なんじゃないでしょうか?
こんなときに分割請求なんてされても、他の共有者は困るんじゃないでしょうか!?「建物はなくなっちゃたし、今それどころじゃないよ」っていうことになりませんか?
なんで最初の1カ月だけ分割請求できる定めなんですか?
というのが私の疑問なんですが、よろしければお教えください。
五右衛門
2009/11/06 18:27
11月6日の五右衛門さんのご質問ですが、本来分割できるはずの権利を制限することになるので、分割請求をするなら今のうちにどうぞという意味で思慮期間を与えるためと言われています、ただし5分の1を超える議決権を有する共有者等の分割請求や都市計画が決定されていること等その敷地に再建できないことが確定している場合のように、再建計画ができないと認められている顕著な理由があるときは1カ月以内でも分割請求が認められてます。香川先生からのコメントでなく差し出がましくて申し訳ありません、参考になればと思ってメールしました。
とりあえず
2009/11/07 11:59
お答えいただきましてありがとうございます。
ふーむなるほどォ、
今のうちにどうぞ、という趣旨なんですね。ということはやっぱり、一ヶ月以内であれば分割請求できるんですね。
五右衛門
2009/11/07 13:37
とりあえずさん、早速の回答有難うございます。条文を読み流さず、オヤット思えば、理解度も高まりますね。いい質問ですよ。質問は、「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法(被災マンション法)」第4条からです。この回答としては、”とりあえずさん”が回答されていますように、条文の解釈では、政令の施行の日から最小限1カ月の間は、共有物の分割請求ができると云うことです。実際に権利者が、分割請求するかしないかは、別な問題ですが。そして、1ヶ月という期間ですが、通常、周知・考慮するための期間だと説明されています。この1カ月が短いとか長いとかいうのも、また別の問題となりますが、被災マンション法の制定過程も参考にされたらいかがでしょうか。被災マンション法が制定されたのは、平成7年1月に起きた阪神・淡路の大地震で被害を受けたマンションの再建が主な目的です。この法律の特徴として、「政令」で指定された災害に直接の原因があって滅失した建物だけに適用があるということです。そして、政令は平成7年3月24日「阪神・淡路大震災」を指定しました。なぜ、この法律が必要となったのかですが、通常、マンションのような共有(準共有)の関係にある敷地に、新しくマンションを建てることは、共有物の変更に該当します。すると、民法では、共有者(準共有者)、全員の同意を必要とします。この、全員の同意をとるということは、ほとんど不可能であることは、区分所有法などの解説で、ご承知だとおもいます。そこで、被災マンション法では、4/5以上で再建の決議を可能にしています。再建を早く行う必要もありますが、被災マンション法は、日本全国の被災マンションに適用されるものではなく、災害があり、なお政令で指定があった被災地に限定されていますから、立法者が周知・考慮の期間が必要と考えのは、自然だと思います。この法律からの出題も時々ありますよ。
マンション管理士 香川 です。
2009/11/07 19:00
分かりやすい解説を頂きましてありがとうございました。
また分からないことがあったら質問させて頂きます。
五右衛門
2009/11/08 21:34

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